Le vaste immeuble mixte détenu par le CPSTI (Urssaf) sur la grande avenue parisienne – qui a reçu des offres à plus de 300 M€ – voit un duo d'investisseurs se détacher du lot : Foncière Renaissance, associé à Mimco. L’exclusivité est donnée et le signing doit intervenir assez rapidement.
L’un des grands dossiers à l’investissement du millésime 2025 passe une étape supplémentaire dans son avancée. Selon nos informations, une joint-venture vient d’entrer en exclusivité sur le 91 Champs-Élysées, cette pépite mixte qui est depuis de longues années dans le patrimoine du CPSTI (Urssaf). Il s’agit de Foncière Renaissance avec Mimco qui structure le dossier, associés à parité. Le duo a pour habitude de nouer des partenariats avec des investisseurs étrangers, notamment des family offices. Initialement expertisé par le vendeur en 2024 autour de 190 M€, l’ensemble immobilier qui comporte des bureaux reposant sur une vaste coque retail, était construit dans la première moitié du XXe siècle.
Le deal sur le 91 Champs a été initié il y a plus d’un an par Finamas, qui s'est rapproché le CPSTI. La foncière privée de la famille Masliah négociait depuis mars 2024 l’acquisition de cet ensemble immobilier phare, avec une première offre formulée en octobre 2024, refusée par le propriétaire, qui a décidé de lancer un appel d’offres – sans broker – au premier trimestre 2025, avec un prix de départ fixé à 300 M€ minimum. Dès lors, une période de due-diligence s’ouvre avec de nouveaux investisseurs : des fonds comme Choiseul REIM montrent leur intérêt, de même que LDV AM (Aerium). Finalement, trois noms se détachent du lot avec des offres à plus 320 M€ : Finamas – qui est resté jusqu'au bout dans la course –, Aroxys – la nouvelle boutique d’Ara Adjennian, pour le compte de Brookfield (307 M€) – et le duo Foncière Renaissance/Mimco (320 M€). D'après nos sources, ce tandem doit signer la promesse de vente au début du mois de juillet. Contactées, les équipes de Foncière Renaissance et de Mimco n'avaient pas répondu à nos sollicitations à la publication de l'article.
Développant 4 100 mètres carrés, le 91 Champs – qui affiche une petite vacance de 10 à 15 % – génère un revenu annuel de peu ou prou 6,5 M€, un volume largement emmené par les commerces qui drivent plus de 80 % des loyers actuellement. L’immeuble est surtout connu pour abriter Société Générale, qui y dispose d'une agence bancaire (2,3 M€) et de bureaux (<1 M€) – de quoi représenter plus de la moitié des surfaces totales. Sandro occupe l'autre partie retail depuis trois ans (3 M€), alors que le conseil en ingénierie Abylsen a installé ses équipes sur près de 500 mètres carrés tertiaires (<0,5 M€). De sources concordantes, pour que l’opération soit rentable, il faudrait aller chercher au minimum 16 M€ de loyer HT/HC avec une sortie prévisionnelle à un taux de 3,5 % AEM. « Si cette vente va jusqu’à son terme, le 91 Champs sera transformé en flagship retail, avec une petite dose de bureaux. Plusieurs maisons de luxe ont démontré de l’appétit pour louer ce futur trophy asset », abonde un acteur du real estate parisien.
Les millésimes 2024 et 2025 resteront comme les deux années qui ont vu Foncière Renaissance et Mimco se distinguer dans des process compétitifs du 8e arrondissement. Avec le 40 George V signé l’an passé, la foncière privée créée et présidée par Éric Bendavid a tout d’abord ciblé un immeuble value-add valorisé entre 120 et 130 M€, acquis au côté d'AVRS Partners (Edmond Safra, Adnane Mousannif). Cédé par l’investisseur privé saoudien Mahdi Al-Tajir et occupé à 65 % (avec un loyer moyen défensif de 593€/m²/an), il totalise plus de 7 900 mètres carrés. C’est ensuite l’un des appels d’offres les plus animés de l’année que la foncière privée a remporté : celui portant sur le value-add 48 Notre-Dame des Victoires, déjà signé au côté de Mimco. Le process avait suscité pas moins de 110 visites, plus de 30 LOI, avec une dizaine de bidders retenus au deuxième tour. Mais là encore, la foncière d’Eric Bendavid et la structure de Christophe Nadal sont sorties du lot, en mettant près de 90 M€ sur la table, soit près de 20 % au-dessus du prix mandat – de quoi convaincre le vendeur, Pontegadea. Parmi le 1,7 Md€ de valeur d'asset qu’elle affiche depuis 2018, Foncière Renaissance compte également les 73 Miromesnil et 27 Grand Prieuré, deux actifs en cours de repositionnement. Sur le premier, elle vient de le louer à Public Investment Fund (PIF) : le fonds souverain du royaume des Saoud va y ouvrir son tout premier bureau dans la zone euro contre un loyer de 1 300 €/m2/an.
De son côté, Mimco – à la tête désormais d'1,8 Md€ de valeur d'asset – a signé off market, fin 2024, les murs de la boulangerie Louise au 50 Champs-Élysées, moyennant une enveloppe supérieure à 17 M€ et un yield inférieur à 4 %. Le gérant d'actifs n'est pas un illustre inconnu de la plus belle avenue du monde : en 2022, Mimco drivait, pour plus de 700 M€, l'acquisition du numéro 150 pour le compte du fonds Cheval Paris, un véhicule ou étaient présents Brookfield Asset Management et de family offices étrangers. Un an plus tard, ce vaste immeuble value-add de 18 000 mètres carrés est passé dans le giron de LVMH – le numéro un mondial du luxe ayant déployé près d’1 Md€. Rappelons également la main mise sur le 82 Sébastopol, dans le 3e arrondissement, un immeuble d'angle de 2 168 mètres carrés repris par Mimco et JHMH en 2023, auprès d'un couple qataris (> 20 M€). Toujours selon nos sources, Foncière Renaissance et Mimco planchent actuellement à la constitution d’une JV à 50/50, qui sera en capacité de porter 1 Md€ d’actifs dans le quartier central des affaires (QCA) de Paris. À travers ce véhicule commun, ce duo va être soutenus par plusieurs partenaires financiers : un pool de banques, des fonds d’investissements et family offices internationaux. Ainsi, les 48 Notre-Dame des Victoires et le 91 Champs-Élysées ont vocation à nourrir cette JV, sachant que le même tandem ambitionne de se positionner sur un autre actif value-add, pour un volume supérieur à 80 M€.
