Moins de dix jours après être entré en exclusivité, le repreneur de cet ensemble mixte détenu par le CPSTI (Urssaf) – à savoir le tandem formé par Foncière Renaissance et Mimco – a paraphé une promesse de vente hier, moyennant 320 M€. Le signing final est attendu à la fin du quatrième trimestre. Pour financer l’acquisition de ce trophy asset, le duo va s’appuyer sur un whole loan (dettes senior et mezzanine) jusqu’à 75 %.
Moins de dix jours après être entré en exclusivité, le repreneur de cet ensemble mixte détenu par le CPSTI (Urssaf) – à savoir le tandem formé par Foncière Renaissance et Mimco – a paraphé une promesse de vente hier, moyennant 320 M€. Le signing final est attendu à la fin du quatrième trimestre. Pour financer l’acquisition de ce trophy asset, le duo va s’appuyer sur un whole loan (dettes senior et mezzanine) jusqu’à 75 %.
Après avoir remporté l’un des process les plus compétitifs de l’année – le 48 Notre-Dame des Victoires –, Foncière Renaissance et Mimco se distinguent une nouvelle fois dans l’un des grands appels d’offres du semestre. Hier après-midi, la foncière d’Éric Bendavid et le gérant d’actifs paneuropéen de Christophe Nadal ont paraphé une promesse de vente sur le 91 Champs-Élysées, immeuble mixte de 4 100 m² logé de longue date dans le patrimoine du CPSTI (Urssaf), qui signe cette sortie pour 320 M€ (expertisé autour de 190 M€ en 2024). La JV finance l’acquisition en actionnant un whole loan (dettes senior et mezzanine) jusqu’à 75 % auprès d’un pool bancaire et d’investisseurs internationaux confidentiels. L’equity est apporté par un club-deal retail (family offices étrangers, privés, clients très fortunés), ainsi que par Mimco et Foncière Renaissance. La réitération de cet asset deal est attendue fin 2025.
Le 91 Champs est une pépite qui a vu plusieurs bidders s’affronter : Finamas (foncière de la famille Masliah), qui avait initié en 2024 la mise sur le marché, puis formulé une première offre en octobre refusée par le CPSTI. L’investisseur institutionnel lance alors un appel d’offres sans intermédiaire au T1 2025 avec un prix plancher de 300 M€. De nouveaux investisseurs entrent en due diligence (Choiseul REIM, LDV AM/Aerium, Aroxys pour un fonds étranger à 307 M€). Finamas (300 M€) et la JV Foncière Renaissance/Mimco (320 M€) restent en lice jusqu’au bout. Un quatrième bidder est EPI (famille Descours, cessionnaire du 114 Champs à BVK pour 600 M€ en 2018), épaulée par Colyco Capital, avec une offre à 318 M€. « Cette holding familiale était donnée favorite sur le 91 Champs, mais Foncière Renaissance et Mimco n’ont pas bougé d’un iota sur leur offre initiale », glisse un observateur.
Le CPSTI avait initialement envisagé un swap avec Ardian sur les actifs du 91 Champs et du 32 François Iᵉʳ (montant 300-320 M€) sans qu’on sache si le dossier a passé la promesse de vente.
Construit dans la première moitié du XXᵉ siècle, le 91 Champs offre un potentiel de création de valeur. La partie retail représente aujourd’hui plus de 80 % des loyers perçus, avec une vacance de 10 à 15 %. Revenu locatif annuel brut : environ 6,5 M€ (Société Générale 2,3 M€ pour l’agence bancaire et <1 M€ pour les bureaux ; Sandro 3 M€ ; Abylsen 500 m² tertiaires <0,5 M€). Pour rendre l’opération rentable, les acquéreurs devront porter le revenu à 16 M€ HT/HC, avec une sortie envisagée à un taux de 3,5 % AEM. « Si cette vente va jusqu’à son terme, le 91 Champs sera transformé en flagship retail avec une petite dose de bureaux. Plusieurs maisons de luxe ont montré de l’appétit pour louer ce futur trophy asset », indique un acteur du real estate parisien.
Foncière Renaissance (1,8 Md€ d’asset value) mène des opérations de transformation ambitieuses dans des emplacements prime. En 2024, elle a remporté l’appel d’offres du 48 Notre-Dame des Victoires (près de 90 M€ investis, 20 % au-dessus du prix mandaté), cédé par Pontegadea. En 2023, elle s’était adjugé le 40 George V (7 900 m² valorisé 120-130 M€ aux côtés d’AVRS Partners). En portefeuille : 73 Miromesnil et 27 Grand Prieuré. Le fonds souverain saoudien PIF vient de signer une location sur Miromesnil (1 300 €/m²/an).
Mimco (près de 1,8 Md€ d’actifs) est un familier des Champs-Élysées. Fin 2024, il a acquis off market les murs de la boulangerie Louise au 50 Champs (>17 M€, rendement <4 %). En 2022, Mimco avait structuré pour le fonds Cheval Paris (Brookfield AM + family offices) l’acquisition du 150 Champs (700 M€), revendu un an plus tard à LVMH pour près de 1 Md€.
Foncière Renaissance et Mimco travaillent à constituer une joint-venture 50/50 pour déployer jusqu’à 1 Md€ dans le quartier central des affaires (QCA). Les actifs du 91 Champs et du 48 Notre-Dame des Victoires alimenteront cette structure. D’autres cibles, comme un actif value-add >80 M€, sont à l’étude.
Contactés, Foncière Renaissance et Mimco n’avaient pas répondu aux sollicitations à la publication de l’article.
