En invitant des particuliers à investir dans un immeuble des Champs-Élysées, Foncière Renaissance et Mimco Capital n'ont pas que surpris le marché. Ils l'ont aussi bousculé.
« L’immobilier prime parisien, longtemps réservé aux grands acteurs, peut et doit aujourd’hui s’ouvrir à de nouveaux investisseurs, tout en conservant les standards de qualité et de performance qui en font sa valeur unique », assure Eric Bendavid, fondateur de Foncière Renaissance. De fait, sur les 120 M€ d'equity nécessaires à l'acquisition du 91 Champs-Élysées (320 M€ de valorisation), plus de 50 M€ ont été levés auprès d’investisseurs particuliers, dont 8 M€ levés en deux semaines accessibles à partir de 10 000€. Une enveloppe qui vient compléter les fonds propres que les repreneurs assurent avoir sécurisé auprès de deux family offices suisse, ainsi qu'un des fonds gérés par Mimco.
Le 91 Champs n'est pas le premier à faire l'objet d'une levée de fonds auprès d'une clientèle retail, aux côtés de family offices et d’investisseurs avertis. Foncière Renaissance et Mimco Capital ont déjà structuré un tour de table similaire (les 8 M€ étant aujourd'hui plafonnés par la réglementation) sur le 48 Notre-Dame des Victoires, dans le 2e arrondissement, repris auprès de Pontegadea pour 94 M€. Le ticket maximum atteignait alors 15 M€, pour un total de 642 investisseurs – particuliers et family offices internationaux confondus. D’autres opérations immobilières moins connues ont également été structurées par Mimco, comme "The Butler" à Luxembourg, un développement de plus de 18 000 mètres carrés mixed-used, comprenant un hôtel de plus de 160 chambres, des bureaux nouvelle génération, restaurations, commerces. Le développement a nécessité un tour de table de 30 M€ également, réuni auprès d’investisseurs particuliers et grands investisseurs. « Les capitaux gérés par les investisseurs institutionnels proviennent très largement de l’épargne des investisseurs particuliers, indique Christophe Nadal, fondateur & CEO de Mimco. Alors partant de ce constat, nous nous sommes structurés pour gérer directement le flux d’épargne des particuliers et leur offrir la possibilité d’investir dans des club-deals de qualité institutionnelle. Nous redonnons la possibilité aux investisseurs de faire le choix de leurs investissements. Après plusieurs années de structuration, c’est en soi un grand accomplissement. Avoir élargi l'accès à de telles opportunités d'investissement de niche est une étape importante dans notre mission de démocratisation. »
Pour démocratiser l’accès à ce type d’actifs, Mimco s’appuie sur sa plateforme digitale Mimco-platform.com, spécialiste du club-deal, référencée par des CGP, family offices et banques privées. « Nous ouvrons un marché longtemps réservé aux investisseurs institutionnels et aux très grandes fortunes », souligne Christophe Nadal, rappelant que la levée de fonds auprès de particuliers est déjà très courante aux Etats-Unis, et avoir eu aussi recours à ce montage dans des opérations en Espagne. « En France, cela surprend car ça n'a encore jamais été réalisé sur des actifs de cette envergure, qui ne s'achètent généralement qu'avec des fonds d'investissement ou institutionnel. »
Avec ces 410 M€ déjà engagés sur ces deux opérations value-add, Eric Bendavid et Christophe Nadal ambitionnent de déployer au total plus d’1 Md€ sur des immeubles stratégiques à transformer, réhabilités et valorisés dans les quartiers les plus recherchés du QCA. Ils ont notamment été retenus pour le second tour du process sur le 29-33 Champs, aux côtés d'une dizaine de bidders. Ce trophy asset, mis sur le marché par Icade, a fait l'objet d'offres le valorisant entre 380 et 410 M€ au premier tour.
