La caisse nationale – pour le compte du CPSTI – a réitéré l’acquisition du 32 François Ier d’Ardian Real Estate pour 300 M€, un actif prime et mixte notamment occupé par A&O Sherman. En parallèle, elle a signé la promesse de vente du 91 Champs-Élysées avec Foncière Renaissance et Mimco pour 320 M€.
L’un des deals majeurs de ce millésime 2025 s’est bien réitéré. L’Acoss – l’Urssaf caisse nationale –, pour le compte du Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI), a finalisé l’acquisition de l’ensemble Renaissance au 32 François Ier, un complexe mixte composé de 6 500 mètres carrés de bureaux et de 2 500 mètres carrés de commerce. Comme déjà évoqué par CFNEWS IMMO, le site se valorise quelque 300 M€, soit peu ou prou 33 000 €/m2 en moyenne, à un taux de rendement qui tourne autour des 4 %. « L’irréplicabilité de cette opération, tant par son emplacement que par la qualité de sa réalisation, en fait une référence sur le marché », estime Sébastien Bégué, head of real estate investment management & managing director, Ardian.
Ardian s’offrait Renaissance (ancien fief d’Europe 1) en 2018 contre 250 M€ à l’époque, avant d’injecter 40 M€ de capex pour restructurer le site aux meilleurs standards du marché, avec le concours de Calq – le coût du projet grimpe donc déjà à 290 M€. Une sortie est ensuite envisagée fin 2021, avec des intérêts reçus à 430 M€ sans qu’une transaction ne puisse toutefois aboutir. Un process est relancé en 2023 par JLL, Eastdil et Strategies & Corp, faisant ressortir l’intérêt de grands investisseurs tels que la Caisse des Dépôts, Generali Real Estate, Pontegadea ou encore Norges Bank IM et Axa IM Alts, ainsi que Deka Immobilien. Mais les taux proposés, généralement entre 3,7 et 4,2 %, avec une offre à 3,25 % du fonds allemand, n'étaient pas retenus à l’époque et la vente s’est allongée de deux années supplémentaires.
Les 9 000 mètres carrés de Renaissance sont largement occupés par le cabinet d’avocats d’affaires A&O Sherman, qui a pris à bail la totalité des surfaces tertiaires. Les commerces en pied d’immeuble sont quant à eux commercialisés à la galerie d’art Hauser & Wirth, à la maison de mode japonaise Issey Miyake et au constructeur automobile Jaguar Land Rover. « Ce succès témoigne du savoir-faire unique de nos équipes dans le repositionnement d’immeubles emblématiques, et confirme l’appétit renouvelé des investisseurs long terme pour des produits de grande qualité », veut croire Stéphanie Bensimon, membre du comité exécutif, membre du directoire d’Ardian France et responsable real estate.
En parallèle de son acquisition menée à bien, l’Urssaf caisse nationale – toujours au nom du CPSTI – est en train de vendre son historique immeuble du 91 Champs-Élysées non loin de là. Cette pépite value-add de 4 100 mètres carrés est actuellement sous promesse de vente avec Foncière Renaissance et Mimco, qui entendent déployer 320 M€ avec leurs partenaires. Largement occupé par Société Générale, cet immeuble mixte bureaux/commerce nécessite de lourds travaux de rénovation. Le process de vente, initié par Finamas qui a approché l’Acoss, a été regardé de très près par Choiseul REIM, LDV AM ou encore Aroxys, notamment.
